Introdução
Existem milhares de pessoas que adquirem um imóvel próprio em prédio de apartamentos mediante financiamento por alienação fiduciária em garantia, sem levar em consideração que terão que pagar a prestação do financiamento e também o condomínio. São, portanto, duas prestações mensais que se somam, ademais, a outros custos mensais fixos de serviços residenciais (internet, TV a cabo, gás, energia elétrica), os quais podem representar considerável comprometimento da renda.
A escolha de não pagar a prestação condominial (diante da falta de recursos para pagar todas as despesas mensais fixas) é a pior porque os acréscimos moratórios são altos, a cobrança judicial é relativamente rápida, a despesa condominial é exceção à proteção legal do bem de família.
A aquisição financiada de um apartamento deve ser planejada com o custo condominial dele.
Havendo a disputa condominial chegado ao Fórum, o condômino devedor precisa ficar atento à planilha da cobrança, verificando se os juros acrescidos são simples e se estão de acordo com a convenção condominial, assim como a multa e a correção monetária.
Verba honorária convencional
Diversas ações de cobrança e de execução de despesas condominiais incluem verba advocatícia (algumas estipulações chegam a 20%), as quais se somam à verba honorária a ser judicialmente fixada sobre o montante devido.
A legalidade da honorária convencional é controversa nos tribunais estaduais do Brasil. O Tribunal de Justiça de São Paulo se orienta pela ilegalidade da inclusão de honorária convencional. O STJ não tem uma posição definida sobre o tema, mas parece que tende a julgar que é legal a inclusão da honorária contratada na cobrança do devedor, sem prejuízo da honorária sucumbencial do processo (REsp nº 1644890 / PR (2016/0330353-7).
Penhora do imóvel ou penhora dos direitos de aquisição derivados da alienação fiduciária
A jurisprudência dos tribunais estaduais se inclina para o entendimento de que não pode haver penhora de propriedade de unidade autônoma de condomínio edilício alienada fiduciariamente. Contudo, recentemente, por maioria de votos, a Segunda Turma do STJ assentou que o credor fiduciário (banco) tem responsabilidade pelas obrigações condominiais pela natureza ambulatória da obrigação (Processos: REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e REsp 2.100.103). Daí, ser legal a penhora da propriedade diretamente.
Nada obstante, sendo a penhora sobre os direitos aquisitivos do condômino devedor, verifica-se que é feita a avaliação do imóvel, a qual constará no edital com a informação do débito de financiamento pendente. Aqui, é necessário observar que o débito de financiamento pendente não pode ser aquele constante na matrícula do imóvel e que corresponde ao montante financiado originalmente, porque esse valor é desatualizado, não correspondendo à dívida financiada real ao tempo da execução.
Se o objeto da penhora são os direitos aquisitivos derivados do financiamento que o condômino devedor titulariza, é curial apontar que o VALOR ECONÔMICO do bem a ser alienado em hasta pública não é representado apenas pelo valor de mercado do imóvel e pela dívida incidente sobre ele. Aquele valor econômico depende de uma conta pela qual se dá a subtração (do valor do imóvel) de todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário.
É muito comum o edital de execução de direitos de aquisição derivados de financiamento apresentar apenas o valor da avaliação do bem imóvel e o valor desatualizado da dívida financiada. Esses parâmetros não correspondem ao valor econômico dos direitos penhorados e constituem grave violação do direito do devedor executado.
Consequentemente, o artigo 886, inc. II, CPC, não restará cumprido quanto “ao valor pelo qual o bem foi avaliado” se não for feito, após a avaliação imobiliária determinativa do valor do imóvel, o cálculo de subtração daquele valor da dívida atualizada e demais encargos.
Em lapidar julgamento, o TJDFT registrou que:
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AVALIAÇÃO. HASTA PÚBLICA. POSSIBILIDADE. 1. Nos termos do artigo 835, XII do Código de Processo Civil é permitida a penhora sobre os direitos de imóvel com alienação fiduciária em garantia. 2. A constrição judicial sobre imóvel com alienação fiduciária não recai sobre o próprio bem, mas sobre direitos pessoais do devedor fiduciante. 3. Admitida a penhora sobre os direitos aquisitivos, não seria coerente impedir sua alienação, diante da necessidade de se resguardar o direito do exequente em buscar a satisfação do seu crédito. 4. Inexiste qualquer prejuízo à credora fiduciária, pois o que se levará a hasta pública não é o direito de propriedade do imóvel, mas sim os direitos à sua aquisição, cabendo ao Juízo da execução providenciar para que do edital de praça conste corretamente o objeto da alienação judicial, qual seja, os direitos aquisitivos do imóvel indicado. 5. É imprescindível a avaliação técnica do imóvel para que se apure o valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, subtraindo-se do valor de mercado do bem a quantia relativa ao saldo devedor, e demais encargos contratuais ainda devidos à credora fiduciária. 6. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 0750060-61.2023.8.07 .0000 1854792, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 25/04/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 22/05/2024)
Na mesma senda, a Col. 11ª Câmara de Direito Privado do TJSP julgou que:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução de título extrajudicial – Decisão que reputou prejudicada a realização de avaliação do bem imóvel pelo perito judicial no contexto da penhora de direitos aquisitos sobre bem imóvel – Irresignação do executado – Penhora que recaiu exclusivamente sobre os direitos da devedora fiduciante, decorrentes da alienação fiduciária, consoante expressa previsão do artigo 835, XII, do Código de Processo Civil – Na hipótese de leilão, a oferta será dos direitos aquisitivos e não do imóvel em si, de forma que o arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações do devedor fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o devedor fiduciante, assumindo o resgate do saldo da dívida em cumprimento ao contrato de financiamento – Valor dos direitos aquisitivos que corresponde ao valor de mercado do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, descontado o saldo devedor e os encargos contratuais devidos ao credor fiduciário, notadamente tendo em vista a complexidade e especificidade da alienação dos direitos aquisitivos de bem imóvel – Decisão reformada no tocante à avaliação do bem imóvel – Recurso provido. (TJ-SP – Agravo de Instrumento: 20597401520248260000 Bauru, Relator.: Marco Fábio Morsello, Data de Julgamento: 28/06/2024, 11ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2024)
Conclusão
Para que a execução das despesas condominiais seja feita dentro dos parâmetros da estrita legalidade, de modo que o devedor não seja mais onerado do que já é previsto na legislação, inclusive, para assegurar que o imóvel seja arrematado por um valor justo, sendo o caso de penhora sobre os direitos aquisitivos derivados do financiamento, o artigo 886, inc. II, CPC, exige que do edital constem não apenas o valor da avaliação do bem imóvel, mas também o valor que resulta daquela avaliação com o desconto do saldo devedor e dos encargos contratuais devidos ao credor fiduciário atualizados, o que inclui, obviamente, vale lembrar, as parcelas do financiamento já pagas.
A grande maioria das ações de execução condominiais, mesmo quando acompanhadas por Advogado de defesa do devedor, apresentam distorções que oneram indevidamente o condômino em favor do Condomínio.
